Hace años que los créditos hipotecaros para la construcción dejaron de ser una opción para invertir en el ladrillo. En un contexto en el que los alquileres se dispararon -casi 140% tras la pandemia- y ya no igualan el valor mensual de la cuota de un crédito como sucedió durante 2017, pleno auge de los créditos UVA , el sector explora nuevas formas de vender y poder satisfacer la demanda.

El Banco de Córdoba/Bancor anunció una nueva línea de 10.000 créditos hipotecarios a tasa cero para la compra o construcción de vivienda única para montos de hasta $6.200.000 financiado en 20 años y ajustado en UVAs. Para acceder al crédito la suma de ingresos del grupo familiar deberá ser mayor a cuatro Salarios Mínimos, Vital y Móvil (a partir de abril es de $38.940). Este plan ofrece cuotas de aproximadamente $25.800 mensuales, casi lo que cuesta el alquiler promedio de un dos ambientes en la provincia, y la gestión del trámite es completamente digital. “De alguna manera esta apuesta del gobierno cordobés dirigida a la clase media va a ayudar a sacarle un poco de presión al costo de los alquileres de la vivienda”, opina Lucas Salim, CEO & Founder Grupo Proaco.

Para alentar ese plan, el desarrollador contó en el marco de la Expo Construir que firmó un convenio con Bancor para que los tomadores de créditos puedan construir sus viviendas en los terrenos de Docta, su proyecto de urbanización que lleva 170 hectáreas desarrolladas de las 600 totales que tendrá el emprendimiento ubicado al oeste de la provincia de Córdoba. Sus terrenos, que ya tienen escritura, se venden con los créditos pre aprobados ya emitidos por el banco, dado que presentan de antemano la documentación necesaria para evaluar la tierra, según comentó Salim en diálogo con LA NACION.

Por otra parte, la desarrolladora puso a disposición el acceso al crédito en tierras con boleto de compraventa en zonas donde -por una cuestión de trámites- todavía no tienen la escritura. Mientras que las entidades bancarias suelen necesitar una escritura para asignar el crédito, “nosotros ponemos una fianza que garantiza al banco las futuras escrituras. Hacemos esto porque en otras ocasiones, ante la escasez de tierra con escritura disponible para construir tu casa, si se ofrecían créditos subía el precio de la tierra. En cambio, al generar esta posibilidad de créditos otorgados con boleto, evitás que vuelen los precios de la tierra porque ampliás la oferta del producto y los valores los regula solo el mercado”, explica.

El proyecto en el que hasta ahora se desembolsaron US$70 millones transita un cuarto de su masterplan a 20 años, se corresponde al perfil de los créditos que apuntan a un inversor de clase media que busque construir su primera vivienda. En la etapa habilitada al momento, hay 1000 terrenos disponibles. Los más chicos rondan los 250 m² y parten de los US$30.000, mientras que los más grandes llegan a una superficie de 600 m² y se comercializan por US$60.000. Sin los créditos, ya se encuentran en proceso de construcción 800 viviendas y en los últimos tres años ya entregaron 3000 terrenos.

Otras opciones para invertir a largo plazo

Por fuera del sistema bancario, hay otros players en el mercado que hace meses buscaron nuevas formas de facilitar el acceso a la vivienda y ofrecen distintos planes de financiamiento a largo plazo.

Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, construye edificios en la zona oeste de la Provincia de Buenos Aires -y próximamente en la Cuidad de Buenos Aires- con planes de financiamiento a 30 años pero sin créditos bancarios. Con una inversión de $3.500.000.000 en cinco edificios con unidades de uno a cuatro ambientes, el desarrollador se ampara en la gran escala de sus construcciones para poder ofrecer esta opción. Con anticipos que parten desde los US$5000 aproximadamente y cuotas mensuales desde $38.000 -más baratos que un alquiler promedio en la Ciudad de Buenos Aires-, contó en un panel de la Expo Construir que “en este modelo de negocio todos inyectan en construcción, compra de materiales y terreno”. El mismo se puede resumir en tener la obra calzada antes de comenzarla, canjear el mayor porcentaje de la tierra por metros posibles y pagar hasta un 20% en dólares de ser necesario, y negociar bajas en los precios de los materiales por la compra de grandes volúmenes ya que cuentan con un sistema propio de acopio.

En pocas palabras, ofrece un plan de pago de 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en tres décadas, con distintas opciones de cuota. Inventó el concepto de “cuota aguinaldo” optativa para quienes quieren reducir las cuotas del resto del año cada seis meses con el salario anual complementario. Otra opción de liquidación es a través de las “cuotas alquiler”, en las que si el comprador se encuentra atado a un contrato de alquiler porque es inquilino, se le descuenta de la cuota mensual dicho monto mientras que se construye el edificio y a partir de la posesión pasa a compensar el margen que se postergó esos meses.

Dentro de la ciudad de Buenos Aires también hay opciones. Jaime Garbarsky, titular de la desarrolladora Ecipsa construye el country urbano Mil Aires. El proyecto de US$100 millones del grupo cordobés ofrece a los clientes un plan de financiación propia en pesos de hasta 192 cuotas -16 años- ajustadas mensualmente por índice CAC. Está delimitado por las avenidas Salvador María del Carril, Lastra, la calle Cervantes y la colectora de la General Paz, donde antes funcionaba una terminal de colectivos.

En el modelo de negocios, el inversor paga entre un 15% y 20% de anticipo que la desarrolladora puede financiar, un 30% durante la etapa de construcción y un 15% más al momento de la entrega. El resto del dinero se paga financiado hasta 10 años según se haya optado por la etapa de entrega en 36, 48 o 60 meses. El proyecto del holding es de cinco edificios de cinco pisos cada uno con amenities, unidades de 30 a 136 m² y el precio del metro cuadrado ronda los US$1900, financiado en pesos. Por ejemplo, una unidad de 40 m² costará US$72.000.

Otra opción que financia a largo plazo es el proyecto “Bosque” de Global Investmensts, que construyen 35.000 m² repartidos en ocho módulos en Tortuguitas. A partir de una inversión de US$20 millones, el 50% de las unidades son con financiación en pesos a 20 años en cuotas en pesos actualizadas por la CAC. En este plan, también se canjea la tierra por metros (intercambian el 30% de las unidades) y canjea no menos del 50% de los materiales por metros, lo que le permite destinar el dinero de los anticipos exclusivamente para la construcción y la mano de obra. Para los que paguen de contado, el metro cuadrado ronda los US$1800. En 30 cuotas sube a US$2000, en 120 cuotas a US$2400, en 180 cuotas a US$2600 y en el máximo de 240 cuotas (20 años) a US$2900 promedio. Por ejemplo, para una unidad valuada en US$100.000 se pagarían $80.000 mensuales.

Pilar es una de las zonas que más creció en las últimas dos décadas. La llegada de los primeros countries generó su propio centro comercial y su desarrollo parece no tener fin. Ahora llega, un nuevo barrio cerrado de departamentos, se ofrecerán con financiación a 20 años: el pago mensual similar a de un alquiler.

El desarrollo, que está ubicado en el kilómetro 36 de la Panamericana, está en manos de Global Investment y lleva el nombre de Bosque Tortugas contempla un total de 35.000 m2 y está formado por ocho módulos con cuatro pisos y 7 unidades por piso.

El master plan se adaptó a las necesidades de la pandemia. Tiene en total 2000 m2 de amenities y otros 2000 m2 de espacios de encuentro, 48 oficinas y un espacio de co-working.

“La inversión total es de u$s 45 millones, este valor tiene en cuenta el terreno donde se desarrolla el nuevo barrio cerrado. Ya contamos con las aprobaciones por lo que en los próximos días, a mediados de abril, vamos a iniciar la obra”, explica a El Cronista, Hernán Nucifora, socio de la desarrolladora.

¿CÓMO ES EL PLAN DE FINANCIACIÓN?

Las unidades que van desde los 2 a los 4 ambientes apuestan al inversor final como principal comprador. “Hoy ofrecemos la posibilidad de comprar un inmueble a 20 años, con cuotas más accesibles de las que hoy están en el mercado”, describe el empresario.

Desde la desarrolladora sostienen que el precio del m2 para quienes abonen en efectivo es de u$s 1800, ahora bien, en 30 cuotas ese valor asciende a u$s 2000 y en 120 cuotas a un precio de u$s 2400.

Para aquellos que decidan pagar en 180 cuotas el valor del m2 de las unidades es de u$s 2600 y quienes se inclinen por hacerse del inmueble en 240 cuotas, es decir 20 años, el valor de referencia es de u$s 2900 por m2.

Las cuotas se ajustan con el índice de la CAC. “Hoy estimamos que para una unidad de u$s 100.000 se estarán abonando $ 80.000 por mes, es decir un número que las familias pueden afrontar, apenas por encima de un alquiler”, explica el empresario inmobiliario.

“Lo que nos permite poder ofrecer este tipo de financiación son los acuerdos que hicimos antes de lanzar el desarrollo. Del 100% de las unidades, un 30% las utilizaremos como parte de pago para, por ejemplo, el canje de tierra”, agrega.

Del 70% restante, el 50% se ofrecerá a través de un sistema de financiación hasta en 20 años y el 20% restante se comercializará en las formas habituales.

EL DESARROLLO Y SU ENTORNO

El desarrollo está inmerso en un bosque nativo en la región de Tortugas de 24.050 m2 totales, lo que le da un toque diferencial.

Cuenta con un total de 500 cocheras, 240 cubiertas y 260 descubiertas.
La empresa adquirió el predio en donde funcionaba el colegio Godspell, allí hay árboles de más de 50 años a lo que se sumará el trabajo del nieto del reconocido paisajista Carlos Thays, lo que promete darle una impronta única y diferente.

Otro de los puntos que destacan sus desarrolladores es la oferta educativa de alto nivel en un radio de 15 cuadras: en sus inmediaciones funcionan los colegios St. Catherine’s Moorlands School, Godspell, Oakhill School, Bedes Grammar School y Lincoln College.

El actual descenso de casos de Covid empieza a ilusionar a protagonistas de distintos rubros productivos que imaginan una especie de día después de la pandemia.

La pregunta surge entre quienes desarrollan y comercializan lotes y propiedades en urbanizaciones cerradas: ¿Qué pasaría entonces? ¿Cuál sería su impacto en los barrios privados?

Hay varias dudas. Muchos se mudaron alejándose de los grandes centros urbanos de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA) para evitar aglomeraciones, dejaron sus departamentos y se instalaron cerca del verde y lo natural. Pero el ida y vuelta y la congestión en las rutas, en particularmente en las horas picos, son factores a considerar, en especial por quienes viajan seguido. Quienes tele-trabajan no tienen esa contraindicación, pero pueden tener otras.

Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades, dijo a Infobae que si finaliza la pandemia, el escenario no cambiará. “Muchas familias ya querían el cambio de vida. Sobre todo por la seguridad que ofrecen este tipo de urbanizaciones, en especial para aquellos que se encuentran en el GBA. Por consiguiente, creemos que la tendencia seguirá, aunque quizás no de manera explosiva como durante la pandemia”.

Desde el sector sostienen que quienes se han podido reubicar en espacios más abiertos cerca de lugares que brindan actividades deportivas y al aire libre difícilmente vuelven a la Ciudad, priorizando este estilo de vida a pesar del tiempo del viaje a sus trabajos presenciales.

“Muchas familias ya querían el cambio de vida y seguridad. Por consiguiente, creemos que la tendencia de vivir en los barrios privados seguirá aunque quizás no de manera explosiva como durante la pandemia” (Mazzei)
“Hay gente que tuvo algunos altercados en esta búsqueda de tranquilidad y verde, porque en el último tiempo debieron retornar en forma presencial o sus hijos volver a la escuela, pero es un porcentaje mínimo. Realmente quien elige un cambio y debe volver a la ciudad está dispuesta a combinar los dos mundos”, amplió Mazzei.

En Bell Barri, ubicado en Canning, lanzado hace poco conservan valores en lotes desde USD 55.000 en donde se puede construir y el interés no bajó. Además, la alternativa de terrenos de 600 metros cuadrados con una casa de 100 m2 cubiertos + 20 m2 semicubiertos y piscina puede encontrarse en 139.000 dólares.

Expansión en ventas

Fuentes consultadas sostienen que la pandemia generó un cambio importante de la mentalidad al elegir una vivienda y su ubicación. El concepto abierto ganó en la integración de ambientes y la cocina debe ser de buen metraje.

Luis Eduardo Signoris, gerente General de CGF la compañía que opera y desarrolla Lagoon Pilar, dijo a Infobae que “la gente disfruta de su hogar y prioriza la comodidad ante todo. Se destaca el incremento en la venta de lotes por arriba del 200% respectos de la pre pandemia, en segundo lugar de condominios y por último las casas, como también el incremento de alquileres temporales en los meses de verano”.

Expertos perciben que la mayoría de los nuevos vecinos que eligieron distintas urbanizaciones lograron adaptarse satisfactoriamente a la nueva modalidad, lo que generó e incrementó un gran cambio tecnológico que se venía dando lentamente, la modalidad de trabajo fue mutando, lo que permite permanecer en las viviendas en las zonas elegidas.

“Se vislumbró la gran capacidad de adaptación que tenemos y que toda crisis trae un cambio importante para mayor crecimiento y evolución, resignificando y priorizando la calidad y modo de vida más natural, al aire libre y con más actividades deportivas”, añadió Signoris.

En Lagoon Pilar una casa tipo familiar para dos adultos y dos hijos ronda entre USD 220.000 y 270.000 sobre una superficie promedio de 600/700 m2 de lote y 220 m2 cubiertos. Con living-comedor, cocina-comedor diario, lavadero, toilette de recepción, dependencia de servicio, una planta alta de 3 dormitorios, con dos baños, uno en suite + vestidor.

Allí hay unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes en condominio con terrazas privadas, parrilla y las plantas bajas con su jardín. Sus valores oscilan entre 65.000 y los 220.000 dólares.

También en el partido de la zona norte que más urbanizaciones posee en su trazado, en Pilar Golf Club las ventas se cuadriplicaron al tomar años pre pandémicos y recesivos.

Con el lanzamiento del nuevo barrio Pebble Beach, la demanda se concentró en lotes, “vimos un fuerte movimiento tanto de alquiler como compra, en nuestro desarrollo de residencias. La consolidación de lugares como Tigre o Pilar, se había logrado aún antes de 2019. Si bien hubo una nueva y fuerte migración hacia los suburbios, estas plazas por citar algunas, mantienen la actividad inmobiliaria con el propio flujo de público que se va moviendo dentro de la zona. Es común hacer operaciones con hijos o padres que se van agrandando o achicando en metros cuadrados”, destacó a Infobae Mauro Misuraca, presidente de Pilar Golf Club.

Con valores aún bajos en los costos de construcción (promediando los USD 650), la demanda de lotes de calidad se mantiene firme y el ritmo de obras a buen nivel. Los valores de los lotes van desde los USD 130.000 con financiación propia.

Por su lado, a la altura del km 56 del ramal Pilar de la Panamericana, Grupo Coria lleva adelante Cañada Village y Altos de la Cañada.

Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de esta desarrolladora, comentó a Infobae lo siguiente: “Se registró un repunte de ventas a partir de febrero, que se viene afianzando con el inicio de las clases y la mudanza de muchas familias al Norte que priorizan vivir cerca de centros de estudio, incluso para quienes arrancan en las universidades de la zona”.

En Altos de la Cañada las unidades de 2 ambientes parten desde USD 69.000, y las de 3 ambientes con jardín, desde 92.700 dólares. En Cañada Village, las de 2 ambientes arrancan en USD 61.000, y las de 3 ambientes, desde 83.500 dólares.

Sobre si la nueva normalidad implicaría la vuelta a la ciudad de muchas personas que eligieron el verde, Pérez de Graffe amplió que “las personas quizás viajarán a la ciudad el día que les toque ir a trabajar presencial, pero no creo que prescindan nuevamente la calidad de vida tanto para ellos como los chicos y en general la familia, de tener la plaza, áreas recreativas cerca, piletas, parrilla en su departamento con la posibilidad de juntarse con amigos y hacer un asado en cualquier momento”.

Trabajo remoto

La pandemia hizo que la demanda busque un lugar donde puedan vivir, trabajar y disfrutar la casa a la vez. Tales conceptos de calidad de vida ganaron más sentido y vienen impactando directamente en la construcción.

El principal ejemplo, es Bosque Tortugas, que cambió completamente su propuesta de viviendas durante la pandemia, con balcones terraza que permiten que el bosque esté a pasos de casa. Y que, además de todos los amenities, cuenta con oficinas individuales y un coworking central. Las primeras unidades tienen un valor promocional de USD 1.800 por m2.

“Hay un componente de la nueva normalidad que es el trabajo remoto, que en un porcentaje alto demostró eficiencia en muchos casos en donde las empresas eligen achicar la estructura, bajando costos fijos y al mismo tiempo tener el mismo resultado. Es por eso que creo que no necesariamente la nueva normalidad implica volver a la ciudad”, comentó a Infobae Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.

Una de las particularidades de Buenos Aires es que, a pesar de ser una ciudad construida frente al Río de la Plata, ha tenido un desarrollo urbanístico que más bien le ha dado la espalda a ese inmenso cauce de agua. Y si bien en los últimos tiempos proyectos como Puerto Madero o los parques costeros de la zona norte han buscado integrar la urbe con él, los espacios para disfrutarlo siguen siendo más bien escasos. Es por eso que los siempre cotizados departamentos “con vista al río” apenas si lo dejan entrever en el horizonte.

Sin embargo, esa suerte de indiferencia porteña y bonaerense con el Río de la Plata tiene su excepción en el Tigre. Allí donde el río se hace delta y donde la naturaleza le gana al cemento, hoy hay un emprendimiento único que promete tener la mejor vista de la ciudad. Se trata de la Torre II del complejo Torres Cardón, emplazada a pocos metros de la estación fluvial del Río Tigre y una altura de 22 pisos.

“Es un proyecto aprobado bajo las normativas de antes que se cambiara el Código de Zonificación de Tigre que impidió a futuro torres de esta altura”, comenta Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achával. “No hay otro proyecto en ejecución en la zona que tenga las vistas de la Torre II”, agrega.

Confort y naturaleza

La Torre II es la última etapa de un emprendimiento que comenzó con la construcción de un primer edificio, ya terminado y habitado. Con una ubicación privilegiada, a apenas 200 metros de la estación Tigre del ferrocarril Mitre y de la rotonda de las Naciones, esta segunda torre es análoga a la primera, aunque con unidades de 2 y 3 ambientes, en lugar de las de 3 y 4 de la Torre I.

Con 7 departamentos por piso y cocheras en las primeras tres plantas, el proyecto se destaca además por su diseño de vanguardia, los materiales nobles y los amplios espacios. Las amenities incluyen piscina, solarium, SUM, gimnasio y laundry. “El proyecto es muy interesante, tiene detalles de calidad que están muy por encima de lo que es la media de construcción en Tigre, como los cerramientos de PVC con DVH o el granito negro en las mesadas. Es un edificio con muy buenas prestaciones de calidad”, afirma Bagnato.

Desarrollada por Global Investments, la Torre II del complejo Torres Cardón se convertirá en un nuevo ícono arquitectónico del centro de Tigre, porque reunirá en un mismo lugar el confort propio de la vida moderna con el disfrute pleno de la naturaleza.

Todo en pesos y apto blanqueo

Además de la increíble vista que ofrecerán sus departamentos y de los detalles de construcción, la Torre II ofrece otro gran atractivo para quienes decidan entrar en el pozo: los precios son 100% en pesos.

La forma de pago es con un anticipo y 36 cuotas mensuales, las cuales se irán actualizando mediante el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Dado su formato de pago, los valores totalmente en pesos y que es apto blanqueo, el proyecto es interesante tanto como inversión como para destino de uso final o revalorización. Para más información o conocer los precios de las unidades disponibles, comunicarse con Toribio Achával al 1125314838 o haciendo click aquí.

Tras un 2020 con un dólar indomable: ¿la estabilidad de la moneda estadounidense obliga a replantear el escenario?.

El año pasado fue un gran momento para construir. El dólar, indomable durante todo 2020, impactó de lleno en los costos de la construcción. Esto, sumado a la sobre oferta de terrenos en las afueras de la Ciudad de Buenos Aires (que inevitablemente les bajó el precio), a la necesidad de muchos porteños de migrar hacia lugares en contacto con la naturaleza y al boom del teletrabajo, generó una oportunidad de inversión inmobiliaria tanto para desarrolladores como para consumidores finales que contaban con ahorros en dólares: el famoso combo de lote + la construcción de una casa.

Coincidencia unánime

El 2021 comenzó sin novedades, pero a medida que fueron pasando los días, el dólar planchado alteró el mercado, y al cierre del primer trimestre muchos se preguntan si sigue siendo hoy un buen momento para apostar a la construcción.

“Se siguen firmando contratos de construcción llave en mano a 650 dólares por metro cuadrado, que con el valor de dólar actual es más accesible”, dice Pérez de Graffe.

Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de Grupo Coria, afirma que es el momento ideal de construir “para las familias que buscan su casa propia. El dólar lleva varios meses estable en un valor incluso menor que el año pasado, y todavía el costo del metro cuadrado de la construcción se encuentra muy bajo en relación a lo que costaba antes de la pandemia. Se siguen firmando contratos de construcción llave en mano a 650 dólares por metro cuadrado, que con el valor de dólar actual es más accesible. Sin embargo vemos que ya tocó piso y va a empezar a repuntar en cualquier momento porque los costos en general han subido, desde los valores de los lotes hasta los materiales e insumos, sumado a que hay un gran auge constructivo”.

Para Pérez de Graffe, el brusco descenso del dólar blue, que pasó de $195 a $142, es otro factor determinante. “Se vuelve más accesible para el que quiere comprar una propiedad. Para los desarrolladores por el contrario, hacen un esfuerzo por mantener estables los valores de las propiedades, con los costos de los materiales subiendo de precio y el dólar bajo se achican los márgenes de rentabilidad”, considera la especialista.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, aporta su balance: “los materiales se fueron incrementando, el dólar se estancó hace 3 o 4 meses y los índices de la cámara fueron muy altos, el ultimo casi del 6%. Más faltantes de materiales, más importaciones cerradas y demás, definitivamente todavía sigue siendo interesante construir en este momento. El costo se sigue incrementando en dólares mes a mes, aproximadamente en un 7 u 8 % en dólares en los últimos 4 o 5 meses. Mientras el dólar siga estable y la inflación siga en moneda dura, de a poco vamos a ir entrando de vuelta a los valores que teníamos previos a la devaluación.

Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, coincide en que si bien la devaluación generó una ventaja en términos de costos de construcción en dólares, y esa ecuación cambió en los últimos meses, “los costos siguen siendo competitivos y las desarrolladoras no basan sus planes de negocios en análisis parciales y estáticos en el tiempo, sino que lo hacen con una perspectiva de largo plazo y continuidad de crecimiento, más allá de las coyunturas”.

Para Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios: “El dólar va a seguir planchado y la inflación va a seguir en aumento, por lo que será cada vez más caro construir en dólares. Esto va a impactar en los valores por m2 en dólares que terminarán subiendo”. A pesar de ello, las expectativas de Tapiola para los próximos meses “es que este escenario se mantenga pero la construcción no necesariamente se vea desalentada sino que seguramente siga activa”.

Financiamiento en pesos

Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades, hace otro análisis de la coyuntura: “Hace 6 meses el esquema ideal para los desarrolladores era cerrar las operaciones en dólares, o cobrar el mayor anticipo posible en dicha moneda. Con un dólar que subía y costos de construcción muy atrasados ese era el esquema ideal. Hoy es casi a la inversa. Los desarrolladores en su mayoría no quieren cerrar precio en dólares, prefieren financiar en pesos actualizado por la CAC, u otro índice. Hoy el dólar está en 137 y el costo de la construcción está cada vez más alto. Entonces no les conviene tener los dólares, prefieren tener pesos que cobrar y con eso construir”.

“En Argentina nadie puede predecir nada, todo es muy volátil. En la medida en que el dolar se mantenga bajo y el costo de construcción siga de esta manera los precios en dólares irán subiendo, porque los costos en dicha moneda subirán. Este panorama yo creo que se va a mantener gran parte del año, o al menos hasta después de las elecciones de octubre”, concluye Siwacki.

Por último Daniel Mintzer, director de G&D Developers asegura que “los precios han bajado entre un 30 y un 35 % respecto al mismo trimestre de 2020. Si bien en este plazo de un año los costos que bajaron mucho en dólares han subido en parte debido a la inflación y el dólar quieto, aún da sentido invertir, comercializar y construir en estos valores y más pensando en una dolarización de las unidades a futuros”.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, explica los cambios que implementó su firma para ampliar su cartera de clientes.

Global Investments es una desarrolladora con 12 obras en ejecución, lo que equivale a 100.000 m2 en obra y demuestra una estrategia flexible con la que intenta acercarse al segmento de la clase media.

`Desde 2018, que fue el peor año para el mercado, llevamos 40 meses y pico de caída consecutiva`, cuenta Hernán Nucifora, CEO de la firma, para explicara los cambios que introdujeron hace 3 años: `Desdolarizamos todos los emprendimientos, porque de otro modo no podíamos seguir haciendo los mismos proyectos. Canjeamos metros terminados por un mayor volumen de metros en otro edificio similar pero en pozo. Así fue como pudimos comprar varios terrenos. También empezamos a ofrecer un mayor plazo en las cuotas y en pesos, e incluso aceptamos criptomonedas a las que consideramos igual que cualquier transacción`, explica el empresario.

A Nucífora, la cuarentena le sirvió para estudiar bien el mercado, analizar variables históricas y así trazar estadísticas. `Investigué la relación entre la cantidad de sueldos necesarios para poder comprar una vivienda durante los últimos 70 años. Mientras que hoy se requieren 270 salarios promedio para llegar a un departamento, antes se necesitaban 50. Entonces, ¿A quién le vendemos los proyectos?`, se preguntaba. 

Para el desarrollador, `el que tenía guardados los dólares, ya invirtió`. `Por eso es que nos orientamos a la clase media, porque buscamos ampliar el cupo de compradores y estamos tratando de crear un mercado nuevo`.

Según datos de septiembre de 2020 de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, en Argentina hay un déficit habitacional de 3,8 millones de viviendas, tomando en cuenta su aspecto cuantitativo (necesidad de un nuevo hogar) como el cualitativo (falta de servicios básicos y viviendas construidas en forma precaria).

En este contexto, al que se suma la inflación alta que dificulta el otorgamiento de créditos hipotecarios, la propuesta de Global Investments suena como una herramienta más accesible para la franja que está entre la clase media y la clase media alta. `Estamos trabajando con una financiación a 10 años para poder llegar al público que hoy no puede comprar su primera vivienda. Con la posibilidad de pagar en este plazo, estimamos que habrá un montón de gente decidida a volcarse al ladrillo. No solamente por la accesibilidad de la cuota, sino también por el inversor que habitualmente nos compraba para tener una rentabilidad. Cuando nosotros le entregamos su unidad, en 24 meses, se da cuenta que pagó el 50% del valor y que la rentabilidad sobre el capital invertido es del doble. La idea es que el cliente pague durante el plazo de la obra y continúe durante 8 años más. Desde el momento que tiene disponible el departamento lo puede ponerlo en alquiler y cubrir parte de la cuota. Es un modelo que tiene un potencial enorme`.

En este plan, la compañía de Nucifora lanzó tres emprendimientos con financiación a 10 años. Uno en Tortuguitas, de 204 unidades; Campus Norte en Vicente López, y otro en Flores. Todos fueron concebidos pensando más en que `el producto es la financiación, no tanto la ubicación o el proyecto`.

Mientras tanto, su empresa mantiene la comercialización en pesos de emprendimientos en los que sus características arquitectónicas están claramente orientadas hacia un determinado público. Es el caso de Camino Building, en Tigre, que reúne 39 unidades de 1, 2 y 3 ambientes, con un estilo similar a los lofts neoyorquinos a las que se suman amenities `para fierreros`, como un sector para lavado de motos. ` TORTUGAS. 204 unidades residenciales con diez años de financiación.

Se hicieron transacciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el GBA. Expectativas positivas con el blanqueo para la construcción y compra desde el pozo y a estrenar.

La compra de propiedades a través de las criptomonedas avanza en la Argentina. Ahora es posible tokenizar un inmueble de la mano de la tecnología. Los tenedores de este activo financiero comenzaron a movilizar su capital para adquirir unidades en proyectos ubicados en el Gran Buenos Aires y la Ciudad Autónoma.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, dijo a Infobae: “Concretamos operaciones con criptomonedas en las Torres Cardón, en Tigre. Este tipo de acuerdos son ideales para unidades a estrenar o en pozo. Se transfiere a una cuenta del vendedor, y cuando está acreditado se entrega la propiedad, previo boleto de compraventa, como si fuera una transferencia bancaria”.

Las criptomonedas se toman a la cotización del día de la operación, sean Bitcoin, Ethereum u otras, y en algunos casos el desarrollador inmobiliario absorbió el costo del cambio de moneda, el cual puede llegar a 4% y 5%, aproximadamente.

“Es como recibir dólares, siempre y cuando el comprador del inmueble los tenga declarados como criptomonedas. Si no los tiene registrados se ofrece la alternativa de ingresar al blanqueo de capitales para la construcción, el cual cuenta con una ventana de 60 días, y afrontar un cargo del 5%, que en realidad es al tipo de cambio oficial, por lo que al cambio libre se reduce a un 3,5% para el comprador”, agregó Nucifora.

“Es como recibir dólares, siempre y cuando el comprador del inmueble los tenga declarados” (Nucifora)

“Aceptamos Bitcoin, Ethereum, Litecoin, entre otras. En cuanto a lo legal y fiscal falta mucho trabajo por hacer, no sólo en la Argentina sino en el mundo. La forma más conveniente de tratar una operación inmobiliaria, ya que se trataría de un activo financiero intangible, sería similar a una permuta”, contó Juan Tapiola, CEO de Spazios.

En el acto de escritura, lo más usual, es que el escribano detalle que el acuerdo se efectuó como un canje. Donde el vendedor a cambio de la vivienda recibe de parte del comprador la cantidad equivalente de criptomoneda por el valor pactado del inmueble.

Por efecto del ASPO y DISPO, muchos inversores, sobre todo jóvenes, exploraron alternativas, y así descargaron las llamadas Wallet (billeteras virtuales) donde pueden capitalizar sus ahorros.

La tokenización

Se trata de transformar una propiedad en una criptomoneda, que no es más que una representación digital de esa construcción. Esto le da al inmueble todas las posibilidades que tienen esos activos: puede ser fraccionado, transferido en segundos y a costo virtualmente cero, entre otras ventajas.

“En nuestra empresa, estamos trabajando hace un tiempo en estas tecnologías junto con gente de la comunidad de Bitcoin. De hecho, fuimos la primera desarrolladora en ofrecer inmuebles valuados en Bitcoin. Recuerdo cuando publicamos un departamento de 2 ambientes en un buscador muy famoso hoy, en 2013, y en ese momento se vendía a 100 Bitcoins”, reseñó Tapiola.

La operatoria es muy sencilla: se juntan la constructora y la compradora en la escribanía, ambos con su billetera virtual (generalmente en un celular o notebook) y la compradora le transfiere sus criptomonedas desde su dispositivo. Tapiola, explicó, que, “apenas la vendedora confirma que recibió las criptomonedas, la vendedora firma el boleto o escritura. La compra de un inmueble con criptomonedas tiene menos riesgos que con dinero en efectivo, es más rápida y confiable para ambas partes”.

Una de las principales ventajas de las criptomonedas es que abren el mercado financiero y del dinero a todos. “Nadie se queda afuera, sin importar su posición social. Cualquiera que pueda tener una billetera de Bitcoins en su celular (solo hay que descargarla y es gratis) puede comprar y recibir ese activo digital. Además, como es posible fraccionar hasta en 100 millones de veces (Satoshi), cualquiera podría acceder a la transacción”, añadió Tapiola.

“Una de las principales ventajas de las criptomonedas es que abren el mercado financiero y del dinero a todos” (Tapiola)

Los especialistas coinciden en que el blanqueo de capitales para la construcción puede atraer a quienes disponen de criptomonedas no declaradas al fisco.

La experiencia en el resto del mundo

La criptoeconomía se apoya en la tecnología blockchain, que está formada por un conjunto de herramientas digitales, que permiten registrar una transacción, contrato o cualquier otro tipo de actuación en Internet de manera verificable, infalsificable y transparente, sin necesidad de que un tercero verifique su validez, entre otras opciones.

Criptokuántica, compañía conformada por socios argentinos y españoles, es accionista y desarrolladora de Onda Serrano SL, emprendimiento ubicado en Málaga que propone fondearse a través de captar a tenedores que cuentan con este activo financiero. Su CEO, Néstor Kreimer, contó a Infobae: “Existen más de 8.300 criptomonedas en circulación, encabezadas por el dominio de Tether y Bitcoin. Las primeras 5 criptos movilizan un volumen diario por arriba de los USD 232.000 millones”.

“Cualquier inmueble puede ser tokenizado, ya que se trata de fraccionar cualquier activo. Luego se deberá evaluar si la envergadura de la operación justifica los costos de estructuración. Un inmueble tokenizado no se vende a través del token. El derecho real de dominio (propiedad) sólo se transmite por escritura pública, con su debida inscripción posterior en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción de cada caso; y con la intervención de un notario local”, aclaró a Infobae, Nicolás Barilari, director de operaciones en Criptokuántica.

“Cualquier inmueble puede ser tokenizado, ya que se trata de fraccionar cualquier activo” (Barilari)

De hecho, se concretó el primer caso en la historia del Real Estate de una tokenización por oferta, utilizado para financiar un desarrollo inmobiliario, con una serie de innovaciones en el modelo de negocios. “Allí, los tokens se colocan por oferta pública, dada su registración en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de España. Se han tokenizado títulos de deuda, que, como producto de su colocación en el mercado, permitirá financiar la construcción de 3.500 m2 por un monto a emitirse equivalente a USD 6 millones”, dijo Néstor Kreimer.

La primera propiedad tokenizada de la historia fue por el equivalente a 6.500.000 euros, tratándose de un inmueble en Francia, inaugurando lo que luego fueron otras operaciones, principalmente en los Estados Unidos y centradas en el modelo de compra para explotación en renta.

Barilari, dijo, que, “desde la Argentina se puede aplicar sin inconveniente alguno, con el fin de lograr el atributo de oferta pública -sin depender de la Comisión Nacional de Valores- dado que la normativa española permite que el activo subyacente a la tokenización pueda estar fuera de ese país”.

La venta en pesos y en cuotas resulta hoy una opción tentadora. ¿Qué opciones hay en el mercado?, ¿conviene pagar en efectivo?, ¿beneficia a inversores y consumidores finales por igual?.
El 2021 se proyecta como un año de recuperación para el sector inmobiliario. Los magros números de 2020, peor año del real estate nacional en su historia, no pueden más que mejorar durante la pospandemia.
Muchos nuevos emprendimientos, parados durante la cuarentena, se presentan hoy como importantes oportunidades de inversión. En ese contexto, las alternativas de financiamiento aparecen como una herramienta central a la hora de atraer compradores.

Inversores ya pueden apostar por 21 nuevos Cedears
Empresarios del sector inmobiliario dan su opinión respecto al financiamiento en pesos y cómo este está impactando positivamente en la venta de lotes y proyectos a desarrollar.

Las alternativas de financiamiento aparecen como una herramienta central a la hora de atraer compradores.

Para Hernan Nucifora, CEO de Global Investments, “la principal ventaja de la financiación es la posibilidad de acceder a una vivienda pagando en pesos. Eso es lo que permite el peso, porque comprar en dólares con un tipo de cambio tan volátil sería muy difícil de pagar”.

Ignacio Coria, presidente del Grupo Coria, opina por su parte que “la ventaja principal de la financiación es poder mudarte a tu casa propia, destinando los fondos que probablemente antes destinabas al pago de un alquiler, para pagar la cuota de tu propiedad”.
En opinión de Sergio De Francesco, Director de M2 Spaces, para el caso de los lotes, la financiación “permite reducir la exposición financiera de los propietarios, tanto para los que están buscando reservar un lote para construir en el futuro o como inversión, pero particularmente para aquellos que quieren lanzarse a construir de inmediato”.
En nuestro país, otro de los beneficios que suelen ofrecer las empresas comercializadoras de emprendimientos inmobiliarios es un descuento si el pago se realiza en efectivo. Los distintos especialistas brindan más detalles sobre esta modalidad de pago.
Para Nucifora “en un proyecto en pesos, el hecho de que se pague de contado no es un beneficio. De hecho, dependiendo de la reputación del desarrollador, el proyecto y demás, en muchos de los casos yo no aconsejo que se pague de contado, ya que se va apreciando la obra a medida que va avanzando y los desembolsos están atados de acuerdo al avance”.
De Francesco señala por su parte que el beneficio del pago en efectivo “en realidad no es sustancial, y depende del proyecto. Obviamente el monto nominal pagado finalmente en una financiación por CAC termina siendo mayor, pero el negocio de nuestros desarrollos no está basado en generar márgenes con la financiación”.
Finalmente, los especialistas señalan la importancia que tiene la financiación, no solo para el consumidor final sino también para quién accede a la compra del inmueble o el lote como forma de inversión.
Sobre este punto, Nucifora apunta que “un proyecto que se pagaba en 24 meses, el inversor al mes 23 prácticamente había cancelado el 100% y vendía la unidad para obtener una rentabilidad sobre el capital invertido. Hoy, en nuestro caso, va a tener un % muy bajo del total de la unidad al momento de la entrega, por ende la rentabilidad va a ser mucho más fácil de llevarse a cabo. Además, va a poder trasladar la financiación a varios años más, lo que le va a permitir tener un mercado mucho más amplio de quien va a ser el comprador final”.
Para Coria, la financiación sirve también para los inversores “porque la propiedad que compran la alquilan y con el monto que les genera el alquiler van pagando la cuota. Así, logran capitalizarse con poco capital inicial”.
Finalmente, De Francesco agrega que “la reducción de exposición financiera definitivamente es muy útil también para aquellos inversores que tengan flujos de dinero recurrentes y no montos acumulados para inversión. La financiación permite blindar esos montos futuros en un valor tierra ya comprometido”.

Desarrolladoras y comercializadores siguen redefiniendo sus estrategias con el fin de reactivar la demanda en otro año de freno. Ventajas y propuestas

Insertos en otro escenario de parate económico y pandemia, los actores del sector inmobiliario iniciaron 2021 con la meta de aceitar la demanda. Y una de las apuestas más firmes en este momento también crítico para la actividad del ladrillo pasa por acercarle un destino al excedente de pesos del que gozan muchos argentinos.

De ahí la decisión por activar o, en muchos casos, relanzar proyectos en marcha basados en moneda nacional y dotados de una financiación de al menos una década. La ampliación de las cuotas, entienden desarrolladores e inmobiliarias consultados por iProfesional, es uno de los factores que puede desbarrancar el freno que muestra la compraventa sobre todo desde 2020 a esta parte.

“La ventaja principal de la financiación es poder mudarte a tu casa propia, destinando los fondos que probablemente antes destinabas al pago de un alquiler, para pagar la cuota de tu propiedad”, comentó al respecto Ignacio Coria, presidente del grupo homónimo. Los pagos en pesos, diferenciados, también dicen presente en la oferta de lotes.

La financiación “permite reducir la exposición financiera de los propietarios, tanto para los que están buscando reservar un lote para construir en el futuro o como inversión como para aquellos que quieren lanzarse a construir de inmediato”, sostuvo Sergio De Francesco, director de M2 Spaces.

Los emprendimientos en cuotas pesificadas se hacen fuerte en zonas como el Norte del Gran Buenos Aires. Global Investments, por ejemplo, ofrece hasta 120 pagos mensuales en sus proyectos en Vicente López y Tortuguitas.
“Es un total de 500 unidades que cuentan con planos aprobados para iniciar las obras. Poseen grandes espacios verdes, muy buenos ‘amenities’, excelente accesibilidad y todo lo que la mayoría de las personas va a querer buscar en la post pandemia. Con respecto a los pagos, son 100 por ciento en pesos y no están atados a ningún tipo de variable frente al dólar”, precisó Hernán Nucifora, CEO de la firma.

En Pilar, Grupo Coria habilita los desembolsos en moneda doméstica por un lapso de hasta una década. “En la mayoría de nuestros proyectos ofrecemos financiación. La mejor opción actualmente es Cañada Village 3, a la que se puede ingresar con el 20 por ciento del valor de la unidad. Después se paga un 30 por ciento adicional durante la obra y el 50 restante en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC -Cámara Argentina de la Construcción- en hasta 10 años”, detalló Ignacio Coria.

La alternativa en pesos ajustados de acuerdo a la variación que establece la CAC también dice presente en las propuestas de M2 Spaces.

“En dos de nuestros emprendimientos, Blü en Pilar y Pinares en Capilla del Señor, ofrecemos alternativas de contado y con variantes financiadas, en dólares y en pesos ajustados por índice de la construcción CAC. En el caso de Blü, se trata de cuotas de adhesión al fideicomiso, mientras que en Pinares son cuotas tradicionales hasta la posesión del terreno”, comentó De Francesco.

La financiación como gancho

Más allá del contexto de inflación acelerada, y la incertidumbre que rodea al dólar, desarrolladores y agentes de la actividad inmobiliaria coinciden en las ventajas que acerca la financiación ampliada ahora disponible.

“Antes, en un proyecto que se pagaba en 24 meses, el inversor cancelaba el 100 por ciento al llegar al mes 23 y luego vendía la unidad para obtener una rentabilidad sobre el capital invertido. Hoy, tiene un porcentaje muy bajo del total de la unidad al momento de la entrega, por lo que la rentabilidad es más fácil de llevarse a cabo”, aseguró Nucifora.

Para luego agregar: “Además, puede trasladar la financiación a varios años más, lo que le permite tener un mercado mucho más amplio de quien va a ser el comprador final”.

Por su parte, Coria señaló que la financiación sirve para los inversores “porque la propiedad que compran la alquilan. Y con el monto que les genera el alquiler van pagando la cuota. Así, logran capitalizarse con poco capital inicial”.

La venta en pesos y en cuotas resulta hoy una opción muy valorada por los inversores inmobiliarios. ¿Qué opciones hay en el mercado?, ¿conviene pagar en efectivo?, ¿beneficia a inversores y consumidores finales por igual? Opinan los expertos.
Buenos Aires, 22 de febrero de 2021 – El 2021 se proyecta como un año de recuperación para el sector inmobiliario. Los magros números de 2020, peor año del real estate nacional en su historia, no pueden más que mejorar durante la post-pandemia.
Muchos nuevos emprendimientos, parados durante la cuarentena, se presentan hoy como importantes oportunidades de inversión. En ese contexto, las alternativas de financiamiento aparecen como una herramienta central a la hora de atraer compradores.
Destacados empresarios del sector inmobiliario dan su opinión respecto al financiamiento en pesos y cómo este está impactando positivamente en la venta de lotes y proyectos a desarrollar.

Para Hernan Nucifora, CEO de Global Investments, “la principal ventaja de la financiación es la posibilidad de acceder a una vivienda pagando en pesos. Eso es lo que permite el peso, porque comprar en dólares con un tipo de cambio tan volátil sería muy difícil de pagar”.

Ignacio Coria, presidente del Grupo Coria, opina por su parte que “la ventaja principal de la financiación es poder mudarte a tu casa propia, destinando los fondos que probablemente antes destinabas al pago de un alquiler, para pagar la cuota de tu propiedad”.
En opinión de Sergio De Francesco, Director de M2 Spaces, para el caso de los lotes, la financiación “permite reducir la exposición financiera de los propietarios, tanto para los que están buscando reservar un lote para construir en el futuro o como inversión, pero particularmente para aquellos que quieren lanzarse a construir de inmediato”.
Es notable la cantidad de oferta que existe hoy de emprendimientos inmobiliarios y lotes que ofrecen opciones de financiación muy atractivas.
Global Investments, por ejemplo, ofrecerá financiamiento a 120 meses en locaciones del norte del GBA como Vicente López y Tortugas. “Será un total de 500 unidades que cuentan con planos aprobados para iniciar las obras. Poseen grandes espacios verdes, muy buenos amenities, excelente accesibilidad y tienen todo lo que la mayoría de las personas va a querer buscar en la post-pandemia. Con respecto a los pagos, son 100 % en pesos y no están atados a ningún tipo de variable frente al dólar”, señala su CEO.
En el caso de Grupo Coria, su presidente señala que “en la mayoría de nuestros proyectos ofrecemos financiación. La mejor opción actualmente es Cañada Village 3, a la que se puede ingresar con el 20% del valor de la unidad, pagar el 30% adicional durante la obra y el 50% restante en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC en hasta 10 años. Si se paga al contado se accede incluso a mejores oportunidades de inversión”.
Por el lado de M2 Spaces, De Francesco apunta que “en dos de nuestros emprendimientos, blü en Pilar y Pinares en Capilla del Señor, ofrecemos alternativas de contado y con variantes financiadas, en dólares y en pesos ajustados por índice de la construcción CAC. En el caso de blü, se trata de cuotas de adhesión al fideicomiso, mientras que en Pinares son cuotas tradicionales hasta la posesión del terreno”.
En nuestro país, otro de los beneficios que suelen ofrecer las empresas comercializadoras de emprendimientos inmobiliarios es un descuento si el pago se realiza en efectivo. Los distintos especialistas brindan más detalles sobre esta modalidad de pago.
Para Nucifora “en un proyecto en pesos, el hecho de que se pague de contado no es un beneficio. De hecho, dependiendo de la reputación del desarrollador, el proyecto y demás, en muchos de los casos yo no aconsejo que se pague de contado, ya que se va apreciando la obra a medida que va avanzando y los desembolsos están atados de acuerdo al avance”.
De Francesco señala por su parte que el beneficio del pago en efectivo “en realidad no es sustancial, y depende del proyecto. Obviamente el monto nominal pagado finalmente en una financiación por CAC termina siendo mayor, pero el negocio de nuestros desarrollos no está basado en generar márgenes con la financiación. De hecho, en blü no hay ningún incentivo para las operaciones de contado. En las financiaciones dolarizadas hay obviamente tanto para el comprador como para el vendedor una exposición a variaciones de cambio, pero el monto total no varía. En el caso de Pinares sí efectivamente hay una interesante propuesta de valor de corto plazo para el período de lanzamiento, enfocada en operaciones de contado”.
Finalmente, los especialistas señalan la importancia que tiene la financiación, no solo para el consumidor final sino también para quién accede a la compra del inmueble o el lote como forma de inversión.
Sobre este punto, Nucifora apunta que “un proyecto que se pagaba en 24 meses, el inversor al mes 23 prácticamente había cancelado el 100% y vendía la unidad para obtener una rentabilidad sobre el capital invertido. Hoy, en nuestro caso, va a tener un % muy bajo del total de la unidad al momento de la entrega, por ende la rentabilidad va a ser mucho más fácil de llevarse a cabo. Además, va a poder trasladar la financiación a varios años más, lo que le va a permitir tener un mercado mucho más amplio de quien va a ser el comprador final”.
Para Coria, la financiación sirve también para los inversores “porque la propiedad que compran la alquilan y con el monto que les genera el alquiler van pagando la cuota. Así, logran capitalizarse con poco capital inicial”.
Finalmente, De Francesco agrega que “la reducción de exposición financiera definitivamente es muy útil también para aquellos inversores que tengan flujos de dinero recurrentes y no montos acumulados para inversión. La financiación permite blindar esos montos futuros en un valor tierra ya comprometido”.