La pandemia y el diseño moderno influyeron en el cambio del diseño. Se derriban paredes para unir ambientes. El que construye con ese criterio cotiza mejor sus unidades.
En el mundo edilicio se habla que nació por la necesidad de los profesionales de aprovechar los metros cuadrados al máximo.
El covid-19 hizo que ganara protagonismo el concepto abierto (open plan) en el diseño del hogar, tanto en desarrolladores como en el público que se abocó a refaccionar su vivienda, en busca de ampliar espacios para integrar mejor los ambientes como nunca antes había sucedido en el ámbito edilicio.
Valeria del Puerto, CEO del estudio Del Puerto-Sardin Arquitectos, dijo a Infobae: “El concepto abierto en el diseño de la vivienda apunta a unificar los lugares. No se trata de un esquema arquitectónico nuevo, recordemos por ejemplo la Casa Schroeder, en Utrecht, que en 1924 ya lo planteaba con posibilidades de subdividirse con paneles y así responder a las distintas necesidades”.
En el mundo edilicio se habla que nació por la necesidad de los profesionales de aprovechar los metros cuadrados al máximo, con el fin de brindar a las familias la mejor comodidad posible dentro de sus hogares. Esa tendencia se afianzó desde la pandemia, porque muchos que viven en lugares pequeños comenzaron a usarlo también como espacio de su ambiente de trabajo.
Muchos que viven en lugares pequeños comenzaron a usarlo también como espacio de su ambiente de trabajo
“El concepto abierto aporta flexibilidad de usos y adaptabilidad a través del tiempo, la casa se acomoda a sus habitantes y sus maneras de vivir. La eliminación de tabiques y paredes genera un espacio diáfano, más amplio, sin límites físicos y visuales. Los sectores pequeños y compartimentados, los pasillos y circulaciones muchas veces inútiles, se transforman en espacios de mayor superficie y fluidez”, explicó Del Puerto.
Las áreas que más suelen modificarse son las cocinas, comedores y living. Por lo general, se integran para darle una continuación al espacio (apenas separadas por una isla o un desayunador) y volverlo más luminoso. En este caso, se considera muy importante la orientación de la propiedad, si se quiere aprovechar el balcón o la terraza, conviene que mire al noroeste. Un departamento que da al sur debe estar mejor calefaccionado. Lo ideal es darle la espalda a ese punto cardinal.

Solange Esseiva, dueña de la inmobiliaria H-54, dijo a Infobae: “Al no poder disponer como antes de los sectores comunes por la reducción de los volúmenes, las familias se están replanteando el tener que pagar elevadas expensas por amenities que usan poco y utilizar ese dinero para sumar metros cuadrados al aire libre en la propiedad y así poder disponer de su propia parrilla, juego de jardín, mini gimnasio e incluso hasta pileta si se habla de propiedades con terraza o balcones amplios. Las unidades con estas propuestas son las más buscadas”.
Otras fuentes consultadas por este medio, destacaron que la pandemia enseñó qué importante que la vivienda sea permeable a las brisas, y en lo posible con acceso a los rayos de sol. El vínculo con los espacios exteriores y la naturaleza se valoran de otra manera.
El vínculo con los espacios exteriores y la naturaleza se valoran de otra manera
“Este concepto genera mayor intercambio e interacción entre los habitantes de la casa. El equilibrio entre lo público y lo privado y la interferencia entre las distintas actividades domésticas puede significar una desventaja que deberá minimizarse desde el diseño. Los límites o transiciones entre las distintas funciones pueden materializarse con equipamiento, muebles, colores y materiales, y de esta manera definir zonas de usos diversos”, contó Del Puerto.

Materiales y precios
Según los entrevistados, una buena reforma empieza por conocer al usuario y sus necesidades, anticiparse a los nuevos métodos y tecnologías. Es importante tener en cuenta la flexibilidad, la sustentabilidad, el diseño y los materiales; la ventilación cruzada, los materiales de fácil mantenimiento, la aislación térmica y acústica.
“Las refacciones siempre son valoradas en el mercado, y sobre todo si se tratan de buenas reformas en cuanto a tiempo y costo. De hecho, hay complicaciones para quienes habitan la propiedad cuando conviven en obras. Pero, una vez concluidas, la valorización es muy alta porque genera mejor uso de las áreas remodeladas y mayor adaptabilidad a los cambios”, dijó a Infobae, Darío Gabriel López, de Arquitectonika/López Leyt López Yablon.
Este concepto trabaja con la luminosidad como estandarte, por eso muchos optan por divisiones permeables a la luz como vidrio y hierro en caso de no querer unificar por completo una cocina con un estar. La madera es clave en muebles de cocinas e islas, como también el mármol y granito para las mesadas. En los pisos y terminaciones, el porcelanato es lo más empleado.

”La provisión de hierro ha estado complicada desde la pandemia, la producción disminuyó con la cuarentena y la demanda se acumuló de manera tal que los proveedores tuvieron dificultad para satisfacerla. Varios materiales importados, como pisos, también han sufrido interrupciones en la cadena de provisión. Algunas pinturas, sobre todo para terminaciones de exterior también estuvieron sin fabricación”, dijo Martina González Calderón, del equipo de arquitectura de la desarrolladora Global Investments.

El blanco permite aumentar las dimensiones del hogar, y otorga la sensación de disponer de amplitud de metros dentro de la vivienda, siendo una alternativa que refuerza los trucos para propiedades pequeñas.
El blanco permite aumentar las dimensiones del hogar, y otorga la sensación de disponer de amplitud de metros dentro de la vivienda
“En promedio, una modificación por metro cuadrado varía entre el equivalente a USD 350 y USD 500, atribuyéndose los costos más altos a los espacios de baño y cocina. Durante la pandemia, hubo problemas con las reposiciones, y retrasos, pero los materiales tradicionales están disponibles”, dijo a Infobae, Julia Cabral, arquitecta e interiorista.
Solange Esseiva detalló: “Antes de la pandemia, la valuación del m2 con terraza o patio se calculaba a un tercio del valor de un metro cuadrado cubierto, pero hoy esa proporción trepó al 50% y puede costar más si tiene amenities propios como parrilla, quincho, deck o jacuzzi”.

La unidad de ambientes
Además de generar espacios amplios, con ventilaciones, que permitan el ingreso de luz natural y visuales al exterior, que disminuyan la sensación de encierro, otro de los objetivos, es preparar espacios de trabajo y de descanso, para poder seguir teniendo una rutina que organice a los habitantes del hogar.

Martina González Calderón contó a Infobae: “El covid-19 obligó a la mayoría de los trabajadores a estar más tiempo en su hogar, nuestras casas pasaron a ser todos los espacios que habitamos; la oficina, el cine, el restaurante, el gimnasio. Los adaptamos para poder desarrollar todas las actividades, y el exterior fue uno de los más flexibles. Un departamento bien orientado, que capta la luminosidad, tiene otro valor económico y la luz natural da sensación de hogar y comodidad”.
“Se necesitó disponer de áreas con conectividad para permitir el trabajo online. El desafío de la vivienda fue la de cambiar para favorecer la productividad y la concentración de la familia, sea para estudiar, trabajar, y estar, replicando la relación de ocio y negocio. Un cuarto adoptó, además del uso del descanso, el de puesto de trabajo y sala de zoom. El estar en el comedor, pasó a ser escuela virtual”, destacó Julia Cabral.

Global Investments, responsable del gran proyecto inmobiliario que se desarrolla en Tigre, explica por qué es un buen momento para invertir en ladrillo

Torres Cardón es un desarrollo que está en pleno auge en el centro de Tigre, integrado por dos torres de 22 pisos unificadas.
La Torre 1, ya entregada, tiene 95 unidades con departamentos de 3 y 4 ambientes, 70 y 105 m2. En la torre 2, son unidades de 2 y 3 ambientes que está pensado en un plazo de obra de 24 meses. Tiene 18 pisos y tres de cocheras, proyectada en plantas de 7 departamentos por piso que varían entre los 50 y 75 m2.
Hoy, el valor promedio del m2 es de $300.000, con una financiación del 30% al contado y 36 cuotas mensuales ajustadas por CAC. Se puede también conversar un anticipo mayor para achicar el valor de las cuotas.

Hernán Nucifora, uno de los voceros de Global Investments , explicó a iProfesional por qué es un buen momento para invertir en este desarrollo y en las obras de pozo en general.

-Antes de comenzar es importante saber de dónde venimos. ¿Qué evaluación hacen de la situación inmobiliaria y de la construcción que se vivió en 2020?

-La evaluación que hicimos y las acciones que tomamos como empresa es la de buscar una solución definitiva a la financiación de la vivienda en nuestro país. La falta de crédito hipotecario y los requisitos para los pocos créditos que fueron otorgados son imposibles de acceder para la gran mayoría de la población, por tal motivo, este 2020 nos hizo trabajar muchísimo en una solución integral a este gran problema y lo pondremos en marcha en marzo de este año.

-Entonces la gran necesidad para este 2021 pasa justamente por ese aspecto, de solucionar el acceso a la vivienda

-Sin dudas que la gran necesidad es dar una solución al tema de la vivienda en la Argentina. Los procesos constructivos deben ser mejorados y evolucionar en un sistema de construcción que lleva más de 100 años en nuestro país sin avances tecnológicos, la ingeniería de valor en todo el proceso constructivo es lo que nos propusimos como empresa hace 10 años, buscando acortar los plazos de obra, la eficiencia, la sustentabilidad en el proceso, la creación de energías renovables en cada uno de nuestros proyectos. En fin, profesionalizar los procesos constructivos mediante la mayor implementación de ingeniería de valor.

–En este contexto, y teniendo en cuenta los desarrollos que están llevando adelante de las Torres Cardón, ¿es un buen momento para invertir de pozo?

-Es un gran momento para la inversión en pesos en la Argentina. “El ladrillo” fue el resguardo de valor más importante en nuestro país si analizamos los últimos 70 años de historia.

– Más allá de esta oportunidad de invertir en pesos, no se puede desconocer que la volatilidad del dólar impacta en el sector. ¿Qué opinan al respecto?

-La volatilidad del dólar lo que produce en el mercado inmobiliario es incertidumbre. La incertidumbre atrasa todo tipo de decisiones y esto paraliza el mercado.
Por eso desde Global Investments trabajamos para que todos nuestros proyectos se pesifiquen y lograr poner a disposición de la gente un plan de financiación para lograr que un sector tan importante de la economía se ponga de pie y de la posibilidad de crear millones de puestos de trabajo.

-¿Entonces existe la posibilidad de que el mercado se mueva más en “pesos” para atraer más clientes?

-Absolutamente. Todos sabemos que si tenemos la posibilidad de tomar deuda en pesos a largo plazo, la tomamos y más con un plan de financiación que no tiene una tasa adicional ni gastos administrativos solo el índice de la cámara argentina de la construcción (CAC) como variable de ajuste.

-¿Cuáles son los sectores donde podrán verse más desarrollos: oficinas, viviendas, locales, etc?

-Los sectores que más se van a ver desarrollados son los que se adapten a las nuevas normalidades. Los que no se adapten tienen fecha de vencimiento.

-¿Qué perspectiva tienen para 2021?

-Por mi forma de ser te diría que optimista, sabiendo perfectamente que el mundo cambió definitivamente, que las personas vamos a priorizar otro tipo de cosas a partir del 2020. A la economía Argentina le va a llevar muchos años acomodarse pero soy de los empresarios que decidieron quedarse, poner el hombro y empujar para que el sueño de un gran país sea posible más allá de los gobiernos de turno.

-El crédito es desde siempre una necesidad, ¿Creen que podrían llegar en 2021 para apuntalar a la clase media?

-Los créditos en la Argentina son inexistentes y van a seguir siéndolos. Por eso es hemos buscado un método propio de financiación para poder llegar a esa clase media siempre tan relegada y castigada en los últimos años.

De la mano del menor costo de construcción, estos emprendimientos ganaron terreno el año pasado. Qué tener en cuenta durante este 2021

Tras un 2020 marcado por la parálisis derivada del escenario de pandemia, el sector inmobiliario inició el año con la expectativa de revertir un derrumbe que alcanzó a todas las variantes del ladrillo. Desde la compraventa hasta la construcción, pasando por los alquileres, el segmento culminó diciembre inmerso en una caída de sus principales indicadores como no se veía en décadas.

Pero en medio del contexto desfavorable, una alternativa concluyó el período pasado con cierto atisbo de arranque. Y entre los expertos del ámbito inmobiliario hay coincidencias en que, si no se desata un nuevo caos sanitario o cambiario, la opción puede actuar como un pilar para la lenta recuperación del real estate.

Los emprendimientos en “boca de pozo” comenzaron a sumar una renovada aceptación durante el segundo semestre de 2020 por efecto de variables como el precio, que se viene ubicando entre los más bajos de los últimos 20 años. Al mismo tiempo, la posibilidad de cancelar las cuotas en pesos -con ajustes atados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)- también le añade atractivo al nicho.

“El costo de los proyectos está por lo menos 15 por ciento por debajo de la primera parte del año pasado. También cayó el valor de la tierra. En zonas como el corredor Norte pasó de 900 dólares el metro cuadrado a menos de 750”, comentó a iProfesional Darío López, socio en Arquitectonika y presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA).

“La baja del terreno redundó en la caída del precio final. Ahora es común ubicar proyectos que se lanzan a 2.000 dólares el metro cuadrado siendo que el año pasado no bajaban de los 2.400 o 2.500 dólares. Quien tiene dólares en la mano hoy puede hacer una gran diferencia por estos valores”, agregó.

López sostuvo que el aumento del dólar “tiene gran incidencia en los movimientos” en torno a las propuestas en “boca de pozo”. El entrevistado señaló que en el último tiempo “se acomodaron varios valores y, a pesar del aumento de los materiales en pesos, la diferencia con el aumento del dólar todavía es muy grande. Para los inversores es beneficioso porque pagás en pesos y luego podés vender en dólares, por ejemplo”.

Consultado por iProfesional, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), opinó en un tono similar. “Estamos en un momento muy oportuno para invertir en pozo porque el costo de construcción en dólares está muy bajo. Cayó mucho respecto de 2 años atrás”, expresó.

“La mayor parte de los que invierten no se orientan a la renta porque el rendimiento el bajo. Se apunta a la revalorización en el tiempo. O para uso personal. Como se abarató tanto la construcción, ahora pueden comprar los que antes no llegaban, en general con los ahorros acumulados en dólares”, añadió.

Desde Global Investments su director, Hernán Nucifora, argumentó que “la mayoría de los compradores buscan en la compra de unidades de pozo un resguardo de valor”.

“La especulación con la suba del dólar, y el bajo costo que por ahora tenemos en el costo del metro cuadrado, hace que tanto inversores como consumidores finales tomen la decisión de invertir”, afirmó ante iProfesional.

Los expertos observan a estos proyectos como una opción para dolarizar el excedente de pesos.

Nuevos precios y formas de pago

Por su parte, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, argumentó que el “boca de pozo” es una opción interesante en la medida que los proyectos reflejen “la nueva realidad de los costos dolarizados”.

“Puede ser una alternativa si el valor para ingresar está ajustado a los vaivenes del último año. Los costos cayeron cerca del 50 por ciento de 2017 a esta parte. Si eso se ve reflejado en el precio, entonces la opción es interesante. Los desarrolladores que reflejan la actualización son los que más pueden captar interesados”, expuso ante iProfesional.

El experto destacó a los emprendimientos en “boca de pozo” como un camino “para dolarizarse” para quienes cuentan con un excedente de pesos. “Puede resultar una buena fórmula, siempre y cuando los valores reflejen lo que ha venido pasando con el dólar y la devaluación del peso”, reiteró.

Un aspecto que juega muy a favor de estas propuestas reside en la posibilidad de cancelar las cuotas en pesos. “Mayoritariamente se paga en pesos ajustado por el índice de la CAC. El primer pago, que comúnmente se calza con el pago que el desarrollador hace para la tierra, suele ir en dólares. Se utiliza la cotización del ‘blue’”, dijo Tabakman.

A modo de ejemplo de cómo se puede abonar en estos emprendimientos, Nucifora, de Global Investments, comentó que, en el caso de esa compañía, “todos los desarrollos son comercializados en pesos. A valores concertados y son ajustados únicamente por el índice de la CAC”.

Otros aspectos a tener en cuenta

Respecto de las consideraciones a evaluar al momento de encarar una inversión en este tipo de proyectos, Tabakman sostuvo que “es clave ver la solvencia del desarrollador. La venta está muy floja de modo que los que dependen de la comercialización para financiar la obra, pueden tener problemas.”

Solvencia, reputación, calidad del proyecto y precio son, según el directivo, los pilares clave a tener en cuenta antes de invertir en un “boca de pozo”.

Nucifora también reparó en la trayectoria del desarrollador. “Que den señales de seguridad, de solidez, y de ser buenos pilotos de tormenta en los momentos más difíciles de nuestra economía. La confianza en un desarrollo de pozo es lo más importante al momento de elegir donde invertimos nuestros ahorros”, enfatizó.

Por el lado de Reporte Inmobiliario, Rozados también puso el foco en los antecedentes de la empresa a cargo del desarrollo. Y destacó la importancia de revisar todos los detalles del contrato.

“Es importante evaluar si el precio está sincerado, cómo son las condiciones a futuro y, obviamente, la trayectoria de quien está proponiendo el proyecto. Mirar muy bien qué te están prometiendo, lo que vas a firmar, cuáles son las calidades prometidas, y las condiciones de entrega y actualización”, concluyó.

La desarrolladora Global Investments comenzó a trabajar con un plan de pago 100% en pesos a 120 meses de plazo para inmuebles residenciales. Esta modalidad se denomina precio o valor concertado, esto quiere decir que el precio de la unidad se concerta en pesos y se ajusta por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Los proyectos están ubicados en la zona norte del gran Buenos Aires, Vicente López y Tortugas, un total de 500 unidades que cuentan con planos aprobados para iniciar las obras en cuanto las unidades se comercialicen.

Referentes del sector cuentan por qué conviene orientarse a la clase media-alta y aconsejan sobre cómo pensar negocios estables.
Mientras la pandemia siga siendo la principal preocupación de la humanidad, la crisis económica no dejará de profundizarse. Aunque sabemos que las consecuencias serán nefastas, todavía no podemos dimensionar hasta qué punto el Covid-19 golpeará a las distintas actividades ni con qué recursos contaremos para levantarnos el día de mañana.

Sin embargo, la contadora Mariela Schenone, Directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y MetroX Real Estate, pensó en una serie de puntos a tener en cuenta para, aun con un panorama incierto, llevar adelante un negocio inmobiliario.

Según Schenone, hoy los empresarios tienen la oportunidad de satisfacer el déficit habitacional de la clase media repensando el concepto de `localización`. Con la aparición del coronavirus cada vez más empresas aceptan que sus empleados trabajen desde sus casas, de modo que es posible que familias menos pudientes se instalen en zonas suburbanas, donde la incidencia de la tierra es menor. El licenciado Ezequiel Chomer agrega: `Por lo que hemos constatado este año, buena parte del sector más adinerado de la sociedad tiene cierto hartazgo del país, y tiene poco apetito por comprar mucho más, así que más que comprar busca vender. Pero hay otro grupo muy importante, en sectores medios y altos, que es consciente de la baja del mercado y no quiere perderse la oportunidad de entrar hoy en algo que en otro momento jamás podría haber accedido`.

Para Schenone, otra variable es la financiación a mediano y largo plazo, para lo cual es imprescindible el impulso del sector privado. Al respecto, la especialista identifica tres esquemas entre los cuales los desarrolladores pueden optar: `El financiamiento colectivo, el financiamiento escalonado a mediano y largo plazo y de financiamiento mixto, entre inversores y consumidores finales`.

El surgimiento de nuevas áreas para desarrollar podría favorecer un cambio en la manera de entender a la moneda. Schenone sostiene: ` Este mercado planifica, presupuesta e idea negocios en dólares. En los proyectos del interior la adaptación viene siendo más rápida y ya no se discute prácticamente, se negocia en pesos con esquemas de ajustes asociadas a variables del mercado. El dólar es sólo una variable comparativa. En Buenos Aires, en cambio, aún es más difícil la discusión y la clave está en las incidencias de los terrenos y que su moneda de pago sigue fuertemente ligada al dólar. Quizá el cambio de localizaciones, sumado a otros factores, permita arribar a algún esquema más pesificado, al menos para el segmento de mercado de viviendas para sectores medios y medios bajos`.

Por último, Hernán Nucifora, CEO de Global Investements, sintetiza lo que considera lo más elemental para lograr un negocio de éxito: `Creo que se debe poner foco en la diferenciación, en su máxima expresión. Ser diferentes y agregar valor. Si hacés más de lo mismo, va a haber más oferta de lo mismo. En cambio, si hacés productos diferenciados con mucha ingeniería de valor, el mercado va a saber apreciarlo. Ya sea a través de una financiación especial, un producto en particular o de la sustentabilidad`. Para esto, los desarrolladores deben estar atentos a las necesidades que están surgiendo en este período y a las actividades que se ven menos perjudicadas por la pandemia.

Tras un 2020 atravesado por el Covid-19, algunos de los principales actores de la industria del ladrillo analizan el impacto de la pandemia y predicen lo que se viene.

El 2020 quedará marcado para muchas industrias como uno de los más negativos de la historia. Sin embargo, en el caso del mercado de real estate, la pandemia apenas profundizó una crisis que ya arrastraba dos años de recesión.

El Covid-19 causó una catástrofe en algunos sectores. Los casos de las oficinas y locales comerciales son claros ejemplos; la compraventa de inmuebles y el mercado de alquileres no están exentos, aunque el impacto fue menor. Pero también surgieron, como sucede en los períodos de crisis, grandes oportunidades.

Entre estas, aparecen los emprendimientos desde el pozo, la compra de lotes, el combo lote + casa gracias a los bajos costos de la construcción que están en su mínimo histórico en dólares.

El año se termina y es hora de hacer un balance. Pro también de pensar en los desafíos que se vienen. El 2021 plantea enormes retos. Y si bien todos desean la recuperación de la industria, no será un emprendimiento fácil teniendo en cuenta la coyuntura económica.

El 2021 plantea enormes retos pare el sector de real estate. Y si bien todos desean la recuperación de la industria, no será un emprendimiento fácil teniendo en cuenta la coyuntura económica.

“La pandemia cambió toda planificación que hayamos hecho para este 2020. El mercado, que venía con un bajo nivel de operaciones, desde abril hasta julio estuvo paralizado. Los números de escrituras muestran que si bien septiembre fue el mejor mes del año, hubo un 24% menos en relación a septiembre de 2019, y fue el peor septiembre del milenio. Además de la pandemia, en el 2020 nos encontramos con una nueva ley de alquileres que también sacudió al mercado”, sintetiza Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Con respecto al mercado de compraventa, el especialista considera que “fue un año de pocas consultas pero muy concretas. Hoy la posibilidad de recibir una contraoferta después de una visita es muy alta. Esto por dos razones: 1, es tanta la información que se le da al cliente que se pide la visita sólo para verificar esa información; 2, la gente quiere minimizar las visitas físicas a los inmuebles”.

Diego Lo Nigro, Ceo y Co founder de Grupo TGR, divide el balance del año en tres partes: “por un lado, un sinceramiento de precios de lista (de publicación) que si bien es muy acompasado, definitivamente el 2021 seguirá por ese lado. Otro punto favorable fue el apoyo que muchas inmobiliarias buscaron en distintas tecnologías no sólo para vender aún en tiempo de pandemia sino para optimizar sus procesos (mejores filtros para interesados, mejor exposición de las propiedades listadas, mejor uso del tiempo del propio inmobiliario). Tercero y ya pensando en productos, los desarrollos desde pozo (muchos en pesos) y el éxodo generalizado hacia barrios periféricos a la ciudad de Buenos Aires”.

En cuanto a la operatoria, Lo Nigro asegura que la cuarentena supuso un gran desafío, “dado que nos vimos con poca capacidad de acción pero no nula: esto representó que aún había espacio para el hacer, y fue eso justamente lo que motivó que estemos cerrando un buen año. Estando en casa, en la calle o en la oficina (ahora tal vez menos tiempo físico), siempre hay espacio para hacer cosas, llamados a clientes, programar reuniones por zoom, explorar nuevas opciones de negocios o incluso revisar los procesos internos para mejorarlos. Esto diferenció a los (pocos) inmobiliarios que nos fue bien a pesar de la llegada del Covid-19 de quienes tocaron fondo”.

El balance 2020 para Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, fue 100% aprendizaje.”Creo que nos pudimos adaptar en un momento complicado para la Argentina, la región y el mundo. Una pandemia y una cuarentena que nunca pasó, que nunca vimos, pero hizo que salgamos fortalecidos como grupo, como empresa, y principalmente, consolidarnos”, argumenta.

En línea con su colega, Mariela Schenone, Directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y MetroX Real Estate, confiesa que fue un período de gran expansión, a pesar de las dificultades. “Si bien el primer mes de la cuarentena fue un proceso de readecuación, desde entonces no hemos dejado de trabajar. Para nuestra sorpresa, no sólo se han estado gestando proyectos nuevos, sino también se han reflotado proyectos pospuestos en otras oportunidades y hemos logrado también expandir nuestros servicios hacia distintas provincias del interior, de norte a sur”.

Desafíos y oportunidades 2021

De cara al 2021, Ari Milsztejn, Titular de G70 desarrollos inmobiliarios, se muestra “muy positivo, ya qué hay una oportunidad muy interesante de entrar en proyectos en pozo con valores que no existían hace más de 20 años, y que seguro que tendrán un rebote importante en un futuro no tan lejano”, opina.

Lo Nigro entiende que se viene el “año del pensamiento lateral competitivo, algo así como la necesidad del profesional inmobiliario de pensar ‘fuera de la caja’, dado que las operaciones inmobiliarias demandan cada vez más creatividad de nuestra parte y a su vez mayor apertura de las partes intervinientes para concretar los negocios. Solo los inmobiliarios con pensamiento lateral competitivo seremos los que podremos seguir surfeando la ola del dinámico mercado inmobiliario argentino”, dice el empresario.

“Hay una oportunidad muy interesante de entrar en proyectos en pozo con valores que no existían hace más de 20 años”, afirma Lo Nigro.

Respecto a oportunidades en el mercado de inmuebles usados, “estoy convencido que la misma se verá reflejada en precios de listas adecuados a la coyuntura y los propietarios que necesiten/quieran/estén motivados para vender, entenderán esto y venderán mejor respecto a aquellos que abrazan valores desfasados. Seguirá la tendencia por proyectos en barrios fuera de la ciudad de Buenos Aires y como siempre, los desarrollos desde el pozo, fundamentalmente dado el cepo al dólar y la posibilidad de dolarizar ahorros en pesos a través de un bien inmueble”, analiza Lo Nigro.

Acceso a la vivienda y financiamiento a largo plazo

Nucifora, en tanto, señala que “la oportunidad para el 2021 es poder encontrar un plan de financiación a medida que permita, a un montón de familias, poder acceder a la vivienda. Y poder darle también a los inversores y a todo el abanico del mundo del real estate y del mercado inmobiliario, una financiación a medida en pesos y en plazo”.

La oportunidad, según el empresario, es la financiación, “que después se aplicará a distintos proyectos. Vamos a darle una posibilidad a gran parte del mercado inmobiliario (nos referimos a familias, personas que quieren tener resguardados sus ahorros, su rentabilidad como empresarios, etc) a financiar a largo plazo sus viviendas. Un mercado inmobiliario que viene relegado hace más de 3 años. Vamos a tratar de cambiar la manera de comprar un departamento en Argentina”, dispara.

Para Schenone, “este 2020 ha dejado a muchos desarrollos golpeados en sus estructuras, pero también fortalecidos en su interior. Por eso creo que el 2021 será para el mercado un año de madurez y acción. La profesionalización y el criterio harán la diferencia, por ello creo que el mercado será más fuerte y más concreto y sólo sobrevivirán los que estén preparados a seguir con esa línea de acción”.

El desarrollo inmobiliario no se detiene en ese partido del norte del Gran Buenos Aires. Las obras unifamiliares y proyectos de distinta escala se cotizan a USD 1.200 el metro cuadrado promedio desde el pozo.

Con más de 1.500 obras de viviendas, el partido de Tigre es uno de los que más creció en este punto del norte del Gran Buenos Aires. Se tratan de propiedades unifamiliares y proyectos de distinta escala, que atraen a las familias jóvenes con chicos, en su mayoría, que privilegian vivir cerca del agua, el verde y no tan lejos de la gran ciudad, dentro de un radio de 22 a 35 km de la Capital.

En la parte más estricta de la cuarentena, sólo se edificaban unidades pequeñas, en barrios privados, o reformas y ampliaciones en decenas de propiedades. Cuando el Gobierno dispuso habilitar las obras, en los últimos dos meses, se reanudaron e iniciaron decenas.

Fernando Pozzi, socio gerente en Pozzi Inmobiliaria, dijo a Infobae: “El crecimiento de Tigre se sustenta por ofrecer lotes y unidades a valores más accesibles que otros partidos del corredor norte. La transformación urbanística fue importante, la refuncionalización del Distrito Tigre Sur, y el desarrollo de otras actividades como el comercio, el esparcimiento hicieron llegar el derrame a partidos vecinos, como Escobar y Malvinas Argentinas, por ejemplo”.

El crecimiento de Tigre se sustenta por ofrecer lotes y unidades a valores más accesibles que otros partidos del corredor norte (Fernando Pozzi)

Si bien se trató de un año diferente por la pandemia, la zona siempre atrajo tanto a los posibles residentes como a los turistas que visitaban áreas comunes o el Delta. “Tiene varios atractivos, sus amplias áreas verdes, agrestes y próximas al agua, favorecen que la gente mire mucho a Tigre. Los valores de las unidades, si son departamentos céntricos, o casas, valen la mitad que en San Isidro y por eso, los interesados privilegian la zona porque encuentran aquí el costo-beneficio”, destacó a Infobae, Federico Vinelli, de Vinelli Propiedades.

En los últimos tiempos, se comercializaron decenas de lotes, por parte de compradores que por la cuarentena y por la extensión de la pandemia quieren vivir cerca del verde y disponer de la cercanía del río o tener una pileta cerca de su hogar. Suelen elegir las viviendas con jardín y los dúplex.

En los últimos tiempos, se comercializaron decenas de lotes, por parte de compradores que por la cuarentena y por la extensión de la pandemia quieren vivir cerca del verde y disponer de la cercanía del río.

Hernán Nucifora, CEO Global Investments, resaltó en diálogo con Infobae: “otra virtud de Tigre, es que es uno de los pocos partidos en donde se trabaja articuladamente entre los sectores públicos y privados. La expansión edilicia se debe a que, por séptimo año consecutivo, es el municipio de la Provincia de Buenos Aires que más inversión recibió en materia de unidades. La expansión de los barrios cerrados en Villa Nueva o el megaproyecto como Nordelta, hicieron que sea un municipio que tiene muchos recursos, y estos se aplicaron en temas como seguridad, cámaras y botón antipánico. Se tiene la sensación de estar en un municipio seguro, más allá de las gestiones que vienen haciendo los distintos intendentes que fueron pasando”.

Preferencia del mercado

El segmento de lotes residenciales es el más demandado. “Desde mitad de año la gente está buscando lotes para construir, sea dentro o fuera de barrios cerrados. La obra a estrenar cobró más interés frente a inmuebles usados con valores aún inflados o fuera de precios realistas. Con la llegada del verano, aumentó la demanda de alquileres temporarios de casas o quintas con piscina, y se hicieron muchos contratos que a esta altura hacen que haya escasez de unidades en locación con estas características”, añadió Pozzi.

Desde mitad de año la gente está buscando lotes para construir, sea dentro o fuera de barrios cerrados

Hubo compradores que acordaron precios de alquiler en dólares por toda la temporada estival, a valores entre USD 7.000 y USD 10.000, contaron las fuentes a Infobae.

Y en ventas, en Nordelta, entre julio y agosto, se hicieron operaciones de terrenos por más de USD 22 millones. Impulsados por compradores que ante la prolongación de la cuarentena, ahora distanciamiento social, invirtieron para mudarse a futuro o instalarse en el verano.

Tipologías y precios

Los inmobiliarios y desarrolladores coinciden en que el mercado suburbano creció más de 100% en un año, en los tres ejes del GBA, tanto en el norte, oeste y sur.

Jorge Von Grolman, gerente comercial de Eidico, precisó a Infobae: “La apuesta por los emprendimientos suburbanos es una realidad. La comercialización de lotes y alquileres temporales de viviendas se potenció fuertemente durante los meses de cuarentena y con miras al corto plazo. Las búsquedas comprenden propiedades con buenos accesos, porque muchas personas continuarán trabajando durante el verano y necesitan tener facilidades para ir a Capital. Muchas familias no se irán de vacaciones y apuntan a un lugar que esté a no más de 50 minutos del centro porteño, pero que sirva para relajarse en época de calor”.

El valor de los proyectos de pozo promedia USD 1.200 en el caso de los departamentos con bajas expensas, y los que ofrecen mayores prestaciones y servicios suben al rango de USD 1.400 a USD 2.000, en todos los casos el metro cuadrado.

Las búsquedas comprenden propiedades con buenos accesos, porque muchas personas continuarán trabajando durante el verano y necesitan tener facilidades para ir a Capital

Si se tratan de compras financiadas, los desarrolladores ante la inexistencia del crédito hipotecario proponen acuerdos con 30% a 35% de anticipo, saldo en cuotas entre 24 y 120 meses, que suelen ajustarse por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Pozzi, comentó, que hace un mes se inauguró Pacheco Boulevard 3, un edificio de 23 unidades y actualmente, trabaja en la planificación y aprobación de 3 emprendimientos de escala chica, 1.500 m2 de obra, estructurados con la figura de fideicomiso al costo, dirigidos al usuario final o inversores que buscan canalizar su dinero en metro cuadrado.

Global, lleva adelante la segunda etapa de Torres Cardón, un edificio de 21 pisos, con 126 departamentos, de 2 y 3 ambientes, con una inversión de $1.000 millones. También desarrolla Camino Building, un proyecto para gente joven: “la revalorización de autos antiguos que está tan de moda en el mundo, y el mayor uso de las motos, nos hizo pensar en una propuesta que le permita al propietario acceder con su unidad al departamento, con un estilo muy neoyorkino de loft con espacios abiertos, con amenities”, contó Hernán Nucifora.

Otros lanzamientos

Eidico, lanzó Santa Ana Joven, un proyecto de barrio abierto de casas dúplex y townhouses en Villa Nueva, con un valor promedio inferior a USD 1.000 el metro cuadrado. “Apunta a personas con ahorros que quieran invertir en ladrillos. Además, estará frente al nuevo centro comercial Villa Nueva y a pocos minutos de Nordelta. Impulsados por el ritmo de ventas de las primeras dos etapas, se lanzó una tercera. Las unidades son de tres ambientes, con jardín o terraza y parrilla, con dos cocheras”, detalló Von Grolman.

La demanda busca viviendas con jardín y los dúplex con balcones amplios y luminosos

Por su parte, Vinelli, junto con la inmobiliaria Vallier, comercializan Altos de Benavídez, de la desarrolladora Caecsa, presentaron el tercer edificio (dos de un total de cinco, están construidos) compuesto por 28 departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, con precios desde USD 1.250 por metro cuadrado.

INFORME ESPECIAL ESCENARIOS 2021 Los desarrolladores coinciden en que la baja en el costo de construcción medido en dólares es un aliciente para emprender. Sin embargo, la incertidumbre por la macroeconomía y la pandemia persiste y obliga a ser cuidadosos. Por esta razón todavía predominan las decisiones de consumo por encima de las de inversión.

El 2020 representó, para la mayoría de los desarrolladores, largos meses de mucha angustia. De clientes que no podían pagar cuotas y de obras frenadas. No obstante, el ánimo comenzó a cambiar hace unos 30 días, según entiende el arquitecto Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Esto ocurrió, explica, a partir de algunas señales positivas que podrían augurar un rebote para 2021. `La primera es el abaratamiento del costo de construcción medido en dólares. En algunos segmentos esto ya es un incentivo, pero no tanto en emprendimientos, donde todavía es embrionario. Así se percibe en los indicadores de venta de materiales de construcción porque, por ejemplo, se vende más el cemento en bolsa que a granel. Es decir, que lo que sí se está viendo es una reacción más individual para hacer refacciones, ampliaciones o hasta una casa propia. Pero estas son más decisiones de consumo que de inversión`, analiza Tabakman.

`Otra señal es el tratamiento privilegiado que le da el Gobierno al sector, al que considera principal motor de la reactivación económica. Nos escucharon sobre la necesidad de exenciones impositivas, y ya existe un proyecto para un blanqueo orientado exclusivamente a la construcción privada en pozo que se está evaluando en el Congreso. Además, se trabaja en medidas para la vuelta del crédito hipotecario, aunque antes hay que resolver la inflación`. Por otra parte, `el Gobierno provincial lanzó un plan muy agresivo para regularizar la situación de algunos barrios cerrados`.

De todas maneras, el desarrollador sostiene que son elementos que permiten ser `prudentemente optimistas`, dado que también dependen de la evolución de la pandemia y de la macroeconomía.

En tanto, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, vaticina un 2021 en el que `se va a seguir aprovechando la baja en el valor del metro cuadrado` pero teniendo en cuenta que `los protocolos Covid y la falta de insumos hacen que algunas cosas se estén pagando a tipo de cambio blue y no a tipo de cambio oficial`. Además, el desarrollo más lento de la obra la expone a los efectos negativos del proceso inflacionario.

A esto se refiere Fernando Romay, socio y CFO de la firma que lleva su apellido: `Estamos viendo la foto producto de la cuarentena más la recesión económica. La película termina siempre igual, con los costos de la construcción alcanzando la media de sus precios históricos medidos en moneda constante`.

Los testimonios apuntan a que este momento ofrece una buena oportunidad para invertir, antes de que la inflación empuje los precios hacia arriba. Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, da un ejemplo: `A nuestro proyecto más reciente, Step Thames, un emprendimiento triple frente en Villa Crespo, lo presupuestamos en enero de este año a 1.800 US$/m2. Hoy, se encuentra en valores de 1.500 US$/ m2`.

Más allá del costo de construcción, que puede considerarse temporaria, existen otros indicadores que alientan a la inversión. Así lo cree Diego Lo Nigro, gerente de TGR Group: `Si bien la demanda es tímida, la oferta todavía está desordenada y es poco homogénea respecto de los precios y lo que se ofrece. Si el desarrollador sabe leer los indicios puede captar una demanda que todavía no se encuentra con propiedades en estado de ser compradas. Hay que ser cauteloso a la hora de construir.

Las cámaras que agrupan a las empresas del sector recibieron con satisfacción la decisión del Gobierno, que se oficializaría en los próximos días. Luego de la reunión con el comité de seguimiento del proceso de aislamiento social, el Gobierno decidió, entre otras medidas de “cuarentena administrada”, que se reanude la actividad de la construcción privada en siete provincias: San Juan, Santa Cruz, Misiones, Entre Ríos, Salta, Mendoza y Neuquén. La medida se oficializará en los próximos días.
Esta habilitación —que responde al pedido de los Gobernadores de habilitar distintas actividades— permite poner en marcha a una parte del sector, que abarca desde las pequeñas obras de mejoras en viviendas hasta los grandes desarrollos inmobiliarios y que emplea a más de 200.000 trabajadores.

La obra pública del sector privado representa el 75% del total de la construcción. La vuelta va a ser con mucha prudencia

En el sector recibieron con satisfacción la decisión oficial. “La obra pública del sector privado representa el 75% del total de la construcción. La vuelta va a ser con mucha prudencia, estamos en contacto con los profesionales que dirigen las obras para que ellos actúen con la aplicación de los protocolos de seguridad”, señaló Iván Szczech, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción.
Para que la actividad pueda reanudarse en más distritos, todavía hay varias dificultades. En primer lugar, el transporte. En zonas del interior del país, los trabajadores pueden llegar a las obras en bicicleta o caminando pero en la ciudad de Buenos Aires y en el conurbano el transporte público es indispensable.

Villa Urquiza es un punto de la ciudad que se consolidó en los últimos 15 años, con nuevas propuestas edilicias y la proximidad a otras zonas de mucho crecimiento. Su cercanía con la Avenida General Paz, los accesos y la llegada del subte D, le aportan un interés que seduce tanto a quienes desean invertir para el desarrollo como a los propietarios que privilegian un lugar en donde se mantienen las costumbres bien porteñas.

La llegada del subte B y D, en 2013, le cambió la fisonomía al lugar. Por otro lado, recibió el derrame de otros puntos limítrofes como Belgrano, Palermo y Núñez. La presencia y la posibilidad de utilizar el ferrocarril Mitre le aportan otro ingrediente para quienes deben ir y volver hasta la zona desde sus lugares de trabajo.

Para el arquitecto Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, “otro motivo por el cual sigue siendo un lugar muy demandado es porque existe una oferta de lotes con valores accesibles para que se apueste por la construcción de nuevos proyectos. En cuanto al perfil de quienes se interesan por Villa Urquiza, notamos que son los jóvenes los que lideran la demanda, parejas y familias con niños. Normalmente apuntan a departamentos desde 1 a 3 ambientes de superficie compacta para que los valores no se disparen. Por lo general son desarrollos que cuentan con amenities de bajo costo como Salón de Usos Múltiples (SUM), terraza/solárium, sector parrillas, espacios coworking, entre otras áreas”.

Dentro del volumen de crecimiento, los nuevos emprendimientos se fueron propagando en la parte residencial delimitada por las avenidas Triunvirato, Monroe, Andonaegui y Echeverría, Olazábal como el Boulevard Mendoza. A la vez, estas arterias se constituyeron como las más codiciadas por los compradores.

Otra voz autorizada del barrio es Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, empresa que opera en la zona desde hace 43 años, comentó: “si tenemos que encontrar el vector que defina el impacto constructivo en Villa Urquiza, el cual colocó al lugar en el trípode de los focos más consolidados en obras nuevas no cabe duda alguna de que fue la llegada del subte de la línea B en toda la extensión de la Avenida Triunvirato, haciendo cabecera en la esquina de Monroe”.

Villa Urquiza al momento que empezó su desarrollo estaba subconstruido con zonas de alta densidad que no estaban explotadas, terrenos grandes, bastante profundos y lotes con medidas de ancho mayores al promedio que es de 8.66 mts (Mel)

Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, dijo: “Villa Urquiza al momento que empezó su desarrollo estaba subconstruido con zonas de alta densidad que no estaban explotadas, terrenos grandes, bastante profundos y lotes con medidas de ancho mayores al promedio que es de 8,66 metros. En ese momento, las incidencias a pesar de que estaban muy cerca de Belgrano, aun teniendo tren, eran bajas. Ahora a medida que se fue desarrollando y creció el barrio, subieron los registros”.