Los nuevos modelos de financiación para ser propietario: tasa cero, a 16, 20 y 30 años, con cuotas en pesos

Hace años que los créditos hipotecaros para la construcción dejaron de ser una opción para invertir en el ladrillo. En un contexto en el que los alquileres se dispararon -casi 140% tras la pandemia- y ya no igualan el valor mensual de la cuota de un crédito como sucedió durante 2017, pleno auge de los créditos UVA , el sector explora nuevas formas de vender y poder satisfacer la demanda.

El Banco de Córdoba/Bancor anunció una nueva línea de 10.000 créditos hipotecarios a tasa cero para la compra o construcción de vivienda única para montos de hasta $6.200.000 financiado en 20 años y ajustado en UVAs. Para acceder al crédito la suma de ingresos del grupo familiar deberá ser mayor a cuatro Salarios Mínimos, Vital y Móvil (a partir de abril es de $38.940). Este plan ofrece cuotas de aproximadamente $25.800 mensuales, casi lo que cuesta el alquiler promedio de un dos ambientes en la provincia, y la gestión del trámite es completamente digital. “De alguna manera esta apuesta del gobierno cordobés dirigida a la clase media va a ayudar a sacarle un poco de presión al costo de los alquileres de la vivienda”, opina Lucas Salim, CEO & Founder Grupo Proaco.

Para alentar ese plan, el desarrollador contó en el marco de la Expo Construir que firmó un convenio con Bancor para que los tomadores de créditos puedan construir sus viviendas en los terrenos de Docta, su proyecto de urbanización que lleva 170 hectáreas desarrolladas de las 600 totales que tendrá el emprendimiento ubicado al oeste de la provincia de Córdoba. Sus terrenos, que ya tienen escritura, se venden con los créditos pre aprobados ya emitidos por el banco, dado que presentan de antemano la documentación necesaria para evaluar la tierra, según comentó Salim en diálogo con LA NACION.

Por otra parte, la desarrolladora puso a disposición el acceso al crédito en tierras con boleto de compraventa en zonas donde -por una cuestión de trámites- todavía no tienen la escritura. Mientras que las entidades bancarias suelen necesitar una escritura para asignar el crédito, “nosotros ponemos una fianza que garantiza al banco las futuras escrituras. Hacemos esto porque en otras ocasiones, ante la escasez de tierra con escritura disponible para construir tu casa, si se ofrecían créditos subía el precio de la tierra. En cambio, al generar esta posibilidad de créditos otorgados con boleto, evitás que vuelen los precios de la tierra porque ampliás la oferta del producto y los valores los regula solo el mercado”, explica.

El proyecto en el que hasta ahora se desembolsaron US$70 millones transita un cuarto de su masterplan a 20 años, se corresponde al perfil de los créditos que apuntan a un inversor de clase media que busque construir su primera vivienda. En la etapa habilitada al momento, hay 1000 terrenos disponibles. Los más chicos rondan los 250 m² y parten de los US$30.000, mientras que los más grandes llegan a una superficie de 600 m² y se comercializan por US$60.000. Sin los créditos, ya se encuentran en proceso de construcción 800 viviendas y en los últimos tres años ya entregaron 3000 terrenos.

Otras opciones para invertir a largo plazo

Por fuera del sistema bancario, hay otros players en el mercado que hace meses buscaron nuevas formas de facilitar el acceso a la vivienda y ofrecen distintos planes de financiamiento a largo plazo.

Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, construye edificios en la zona oeste de la Provincia de Buenos Aires -y próximamente en la Cuidad de Buenos Aires- con planes de financiamiento a 30 años pero sin créditos bancarios. Con una inversión de $3.500.000.000 en cinco edificios con unidades de uno a cuatro ambientes, el desarrollador se ampara en la gran escala de sus construcciones para poder ofrecer esta opción. Con anticipos que parten desde los US$5000 aproximadamente y cuotas mensuales desde $38.000 -más baratos que un alquiler promedio en la Ciudad de Buenos Aires-, contó en un panel de la Expo Construir que “en este modelo de negocio todos inyectan en construcción, compra de materiales y terreno”. El mismo se puede resumir en tener la obra calzada antes de comenzarla, canjear el mayor porcentaje de la tierra por metros posibles y pagar hasta un 20% en dólares de ser necesario, y negociar bajas en los precios de los materiales por la compra de grandes volúmenes ya que cuentan con un sistema propio de acopio.

En pocas palabras, ofrece un plan de pago de 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en tres décadas, con distintas opciones de cuota. Inventó el concepto de “cuota aguinaldo” optativa para quienes quieren reducir las cuotas del resto del año cada seis meses con el salario anual complementario. Otra opción de liquidación es a través de las “cuotas alquiler”, en las que si el comprador se encuentra atado a un contrato de alquiler porque es inquilino, se le descuenta de la cuota mensual dicho monto mientras que se construye el edificio y a partir de la posesión pasa a compensar el margen que se postergó esos meses.

Dentro de la ciudad de Buenos Aires también hay opciones. Jaime Garbarsky, titular de la desarrolladora Ecipsa construye el country urbano Mil Aires. El proyecto de US$100 millones del grupo cordobés ofrece a los clientes un plan de financiación propia en pesos de hasta 192 cuotas -16 años- ajustadas mensualmente por índice CAC. Está delimitado por las avenidas Salvador María del Carril, Lastra, la calle Cervantes y la colectora de la General Paz, donde antes funcionaba una terminal de colectivos.

En el modelo de negocios, el inversor paga entre un 15% y 20% de anticipo que la desarrolladora puede financiar, un 30% durante la etapa de construcción y un 15% más al momento de la entrega. El resto del dinero se paga financiado hasta 10 años según se haya optado por la etapa de entrega en 36, 48 o 60 meses. El proyecto del holding es de cinco edificios de cinco pisos cada uno con amenities, unidades de 30 a 136 m² y el precio del metro cuadrado ronda los US$1900, financiado en pesos. Por ejemplo, una unidad de 40 m² costará US$72.000.

Otra opción que financia a largo plazo es el proyecto “Bosque” de Global Investmensts, que construyen 35.000 m² repartidos en ocho módulos en Tortuguitas. A partir de una inversión de US$20 millones, el 50% de las unidades son con financiación en pesos a 20 años en cuotas en pesos actualizadas por la CAC. En este plan, también se canjea la tierra por metros (intercambian el 30% de las unidades) y canjea no menos del 50% de los materiales por metros, lo que le permite destinar el dinero de los anticipos exclusivamente para la construcción y la mano de obra. Para los que paguen de contado, el metro cuadrado ronda los US$1800. En 30 cuotas sube a US$2000, en 120 cuotas a US$2400, en 180 cuotas a US$2600 y en el máximo de 240 cuotas (20 años) a US$2900 promedio. Por ejemplo, para una unidad valuada en US$100.000 se pagarían $80.000 mensuales.